Évolution des facteurs locaux de commercialité : prise en compte de l’activité du sous locataire

L’évolution des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier compte tenu de leur intérêt pour le commerce considéré. La Cour de cassation vient cependant de préciser que fait aussi partie des critères à prendre en compte l’activité du sous-locataire. En l’espèce, un bailleur loue des locaux à un locataire principal qui sous-loue à son tour une partie des lieux. Le bailleur veut obtenir le déplafonnement du loyer, et justifie cette demande par l’activité de son locataire (principal) mais aussi par celle du sous-locataire.

Source : Décr. n° 2010-1601, 20 déc. 2010, JO 22 déc., p. 22496.

Loi n° 2010-1488, 7 déc. 2010, art. 27, JO 8 déc., p. 21467.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023174854&fastPos=1&fastReqId=569638373&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023269092&fastPos=1&fastReqId=2010246062&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Exigibles seulement si le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives

En matière de bail d’habitation (dans le privé ou en HLM), lorsque les charges locatives donnent lieu au paiement de provisions, le bailleur doit respecter son obligation de procéder à une régularisation annuelle.

Dans une décision du 8 décembre 2010, la Cour de cassation rappelle qu’à l’occasion de cette régularisation, deux étapes doivent être scrupuleusement respectées :

• un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature

de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;

• durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la

disposition des locataires.

Si l’une de ces deux formalités n’est pas accomplie, le locataire peut demander le remboursement des sommes encaissées.

Dans cette affaire, le locataire avait vu son bail résilié de plein droit. Il avait demandé, à son tour, au tribunal le remboursement de charges indûment perçues par le bailleur.

Alors qu’en appel, sa demande a été rejetée parce que le juge a estimé qu’il n’avait jamais manifesté la moindre contestation auparavant concernant le paiement des charges, la Cour de cassation considère que le juge du fond aurait dû constater que le bailleur avait communiqué au locataire le mode de répartition des charges et qu’il avait tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce devant lui.

Source : Civ. 3e, 8 déc. 2010, n° 09-71.124.

 http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000023222356&fastReqId=640252291&fastPos=1

Modifications apportées par la loi du 22 décembre 2010 « exécution des décisions de justice »

Les huissiers peuvent dorénavant accéder aux parties communes des immeubles

d’habitation pour l’accomplissement de leurs missions de signification ou d’exécution. Cette faculté leur est donnée par la loi du 22 décembre 2010, publiée au Journal officiel du 23 décembre 2010.

En outre, cette loi instaure une procédure de constat d’abandon du logement. Ainsi, le bailleur peut maintenant, lorsque des éléments lui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure doit impérativement être réalisée par exploit d’huissier, et notamment dans le cadre de la délivrance d’un commandement pour défaut d’assurance ou pour défaut de paiement du loyer.

En cas de non-réponse dans le mois de la signification, il appartiendra alors à l’huissier de constater l’état d’abandon du logement. Ce constat pourra déboucher sur la constatation, par le juge, de la résiliation du bail. Les conditions de cette résiliation restent toutefois à définir par un décret à venir.

La loi du 22 décembre 2010 rend également obligatoire la notification au préfet des demandes additionnelles formulées pour obtenir le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour impayé de loyer.

Enfin, cette loi apporte des précisions en matière d’état des lieux. Les modifications applicables désormais sont les suivantes

- l’état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

- en dehors de l’intervention d’un huissier, l’état des lieux est établi contradictoirement (en présence

du bailleur et du locataire) et amiablement ;

- en cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement

à la charge du locataire ;

- lorsque l’état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en Conseil d’État.

source : Loi n° 2010-1609, 22 déc. 2010 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023273986&fastPos=1&fastReqId=311545343&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Un décret publié au Journal officiel du mercredi 22 décembre 2010 confirme notamment la baisse de 14 % (en zones B1 et B2), de 26 % (en zone A) et de 35 % (en zone C) des plafonds de loyers pour les logements loués dans le cadre du dispositif Scellier.