• L’accord des propriétaires sur l’implantation d’une clôture délimitant leurs fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2015.

    Deux propriétaires voisins avaient édifié d’un commun accord la clôture séparative de leurs terrains. De nombreuses années après, l’un des propriétaires demandait la restitution d’une bande de terre qui aurait été prélevée sur sa propriété lors de l’édification de la clôture. Il soutenait que cette clôture ne pouvait être maintenue compte tenu d’une erreur de mesurage.

    La Cour de cassation lui donne raison. En effet, même si la clôture a été implantée selon un accord des deux propriétaires mitoyens, elle ne constitue pas pour autant un bornage amiable définitif des fonds, ni un accord sur la propriété des parcelles. Dès lors, il est toujours possible à l’un des propriétaires de revendiquer une autre délimitation des fonds.

    Le bornage consiste à fixer définitivement la limite entre deux terrains contigus et à la marquer par des repères matériels (bornes). Il est réalisé par un géomètre expert. Le bornage peut être convenu à l’amiable ou, en l’absence d’accord, fixé par une décision de justice.

    source : Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 mai 2015,


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  • Dans le cadre de l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de location (bail) concernant une résidence principale devra répondre, sauf exceptions, à un modèle de contrat type à partir du 1er août 2015. C’est ce que vient de préciser un décret publié au Journal officiel du dimanche 31 mai 2015 à la suite de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur).

    Ce modèle type s’appliquant aux locations ou colocations (logements nus ou meublés) devra définir notamment les éléments suivants :

    • désignation des parties,
    • objet du contrat (description du logement et destination des locaux),
    • date de prise d’effet et durée du contrat,
    • conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement...),
    • travaux,
    • garanties,
    • annexes (dossier de diagnostic technique, notice d’information sur les droits et les obligations des locataires et des bailleurs, état des lieux...).

    Un arrêté publié au Journal officiel du dimanche 31 mai 2015 précise également le contenu de la notice d’information qui sera annexée aux contrats de location de logement à compter du 1er août 2015. Cette notice contiendra tout ce qu’il faut savoir en matière d’établissement du bail (contenu et durée du contrat, fixation du loyer, révision annuelle du loyer, charges locatives, modalités de paiement, dépôt de garantie, cautionnement, état des lieux, préavis...).

     

    source : Décret 29 mai 2015


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  • La Cour de cassation vient de juger, à propos d’une dette de copropriété, qu’une mise en demeure (par exemple une lettre recommandée) n’interrompt pas la prescription.

    Le syndicat des copropriétaires d’une résidence avait saisi la justice en mars 2005 pour obtenir d’un copropriétaire le paiement de charges impayées remontant à avril 1994. Or, en matière de charges de copropriété le délai de prescription (c’est-à-dire le délai pour pouvoir agir en justice) est de dix ans.

    Le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le syndic avait adressé au copropriétaire débiteur une mise en demeure en 2002 et que, de ce fait, la prescription avait été interrompue et que la dette pouvait encore être réclamée.

    Ce n’est pas la position de la Cour de cassation qui rappelle qu’une mise en demeure n’interrompt pas le délai de prescription. Selon le code civil, en effet, seule une demande en justice, une mesure conservatoire (prise d’hypothèque) ou un acte d’exécution forcée (commandement de payer, saisie) interrompent le délai de prescription. Dans ce cas, celui-ci repart alors pour une nouvelle durée identique.

    La prescription est également interrompue par la reconnaissance de sa dette par le débiteur (par exemple en versant un acompte ou en demandant des délais de paiement).

     

    Source : CIV 3ème 12 mai 2015


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  • M. X et M. Y. ont confié la réalisation d'une piscine à la société S., assurée auprès de la SMABTP.

    Des désordres étant apparus sur la piscine, une expertise a été ordonnée et confiée à M. Z., lequel a déposé son rapport le 19 décembre 1995 en concluant à une erreur de conception et en préconisant de remplacer les éléments de margelle fissurés après stabilisation du phénomène de flexion de la paroi vers la fin de l'année 1996.

    Des désordres étant réapparus, M. Z. a été à nouveau désigné pour déterminer les travaux de reprise nécessaires, évaluer leur coût et surveiller leur réalisation par l'entreprise choisie par les maîtres de l'ouvrage.

    Les travaux préconisés par M. Z. dans son rapport final déposé le 10 juin 1999 ont été réalisés par la société C., assurée par la société MMA, et payés par la SMABTP.

    Des désordres étant de nouveau apparus sur la piscine courant 2007, une nouvelle expertise a été ordonnée et confiée à M. A., lequel a déposé son rapport le 5 juillet 2010.

    M. X et M. Y.  ont assigné la SMABTP, M. Z. et la société C. en indemnisation de leurs préjudices.


    Pour déclarer prescrite l'action engagée par M. X et M.Y. à l'encontre de la SMABTP et les condamner à lui restituer la somme de 124 200,62 euros, la cour d'appel de Toulouse a retenu que le paiement des travaux par la SMABTP le 16 juin 1999 a initié un nouveau délai décennal, mais que la SMABTP n'ayant été appelée en la cause que par une assignation en date du 17 novembre 2009, l'action des maîtres de l'ouvrage est prescrite.

    Le 11 mars 2015, la Cour de cassation estime qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les désordres étaient apparus deux ans après la réception de l'ouvrage, s'étaient aggravés et avaient perduré malgré les travaux de renforcement exécutés en 1999 conformément aux préconisations de M. Z. et que ces désordres étaient évolutifs et pouvaient compromettre la stabilité du bassin, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1792 du code civil.

    Par ailleurs, la cour d'appel a retenu qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine et la faute de l'expert. De nouveau la Cour de cassation censure le raisonnement en affirmant qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M. Z. avait partiellement identifié l'origine du désordre initial mais n'avait pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gravité et son degré évolutif et que ses préconisations étaient insuffisantes sur un plan mécanique, la conception inadaptée de l'ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendant particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser des travaux de réparation adaptés et durables, ce dont il résultait que la faute de M. Z. état à l'origine de la persistance des dommages, la cour d'appel avait violé l'article 1382 du code civil.

    Enfin, les juges du fond avaient estimé que l'arrêt qu'il n'existait aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine et le manquement au devoir de conseil de l'entrepreneur.

    La Cour de cassation souligne qu'en statuant ainsi, tout en relevant que le manquement à l'obligation de conseil de l'entreprise était caractérisé par le fait que bien qu'intervenant pour exécuter les préconisations de l'expert, il lui appartenait de procéder à des vérifications minimales et d'émettre auprès des maîtres de l'ouvrage des réserves sur l'efficacité des travaux prescrits par M. Z., ce dont il résultait que le manquement à l'obligation de conseil de l'entrepreneur avait contribué à la persistance des dommages, la cour d'appel avait violé l'article  1147 du code civil.


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  • Publication d'un décret définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Le décret du 26 mars 2015 rappelle que la transparence et l'encadrement des relations entre les copropriétaires et les syndics de copropriété sont des conditions essentielles à l'amélioration de la gestion des copropriétés et à la mise en concurrence des syndics.
    La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a inscrit le principe d'une rémunération forfaitaire des syndics. Elle prévoit également que les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type.
    Le présent décret fixe en conséquence la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le texte s'applique aux contrats de syndic conduits ou renouvelés après le 1er juillet 2015.


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