Évolution des facteurs locaux de commercialité : prise en compte de l’activité du sous locataire

L’évolution des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier compte tenu de leur intérêt pour le commerce considéré. La Cour de cassation vient cependant de préciser que fait aussi partie des critères à prendre en compte l’activité du sous-locataire. En l’espèce, un bailleur loue des locaux à un locataire principal qui sous-loue à son tour une partie des lieux. Le bailleur veut obtenir le déplafonnement du loyer, et justifie cette demande par l’activité de son locataire (principal) mais aussi par celle du sous-locataire.

Source : Décr. n° 2010-1601, 20 déc. 2010, JO 22 déc., p. 22496.

Loi n° 2010-1488, 7 déc. 2010, art. 27, JO 8 déc., p. 21467.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023174854&fastPos=1&fastReqId=569638373&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023269092&fastPos=1&fastReqId=2010246062&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Exigibles seulement si le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives

En matière de bail d’habitation (dans le privé ou en HLM), lorsque les charges locatives donnent lieu au paiement de provisions, le bailleur doit respecter son obligation de procéder à une régularisation annuelle.

Dans une décision du 8 décembre 2010, la Cour de cassation rappelle qu’à l’occasion de cette régularisation, deux étapes doivent être scrupuleusement respectées :

• un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature

de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;

• durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la

disposition des locataires.

Si l’une de ces deux formalités n’est pas accomplie, le locataire peut demander le remboursement des sommes encaissées.

Dans cette affaire, le locataire avait vu son bail résilié de plein droit. Il avait demandé, à son tour, au tribunal le remboursement de charges indûment perçues par le bailleur.

Alors qu’en appel, sa demande a été rejetée parce que le juge a estimé qu’il n’avait jamais manifesté la moindre contestation auparavant concernant le paiement des charges, la Cour de cassation considère que le juge du fond aurait dû constater que le bailleur avait communiqué au locataire le mode de répartition des charges et qu’il avait tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce devant lui.

Source : Civ. 3e, 8 déc. 2010, n° 09-71.124.

 http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000023222356&fastReqId=640252291&fastPos=1

Modifications apportées par la loi du 22 décembre 2010 « exécution des décisions de justice »

Les huissiers peuvent dorénavant accéder aux parties communes des immeubles

d’habitation pour l’accomplissement de leurs missions de signification ou d’exécution. Cette faculté leur est donnée par la loi du 22 décembre 2010, publiée au Journal officiel du 23 décembre 2010.

En outre, cette loi instaure une procédure de constat d’abandon du logement. Ainsi, le bailleur peut maintenant, lorsque des éléments lui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure doit impérativement être réalisée par exploit d’huissier, et notamment dans le cadre de la délivrance d’un commandement pour défaut d’assurance ou pour défaut de paiement du loyer.

En cas de non-réponse dans le mois de la signification, il appartiendra alors à l’huissier de constater l’état d’abandon du logement. Ce constat pourra déboucher sur la constatation, par le juge, de la résiliation du bail. Les conditions de cette résiliation restent toutefois à définir par un décret à venir.

La loi du 22 décembre 2010 rend également obligatoire la notification au préfet des demandes additionnelles formulées pour obtenir le constat ou le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour impayé de loyer.

Enfin, cette loi apporte des précisions en matière d’état des lieux. Les modifications applicables désormais sont les suivantes

- l’état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

- en dehors de l’intervention d’un huissier, l’état des lieux est établi contradictoirement (en présence

du bailleur et du locataire) et amiablement ;

- en cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement

à la charge du locataire ;

- lorsque l’état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en Conseil d’État.

source : Loi n° 2010-1609, 22 déc. 2010 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023273986&fastPos=1&fastReqId=311545343&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Un décret publié au Journal officiel du mercredi 22 décembre 2010 confirme notamment la baisse de 14 % (en zones B1 et B2), de 26 % (en zone A) et de 35 % (en zone C) des plafonds de loyers pour les logements loués dans le cadre du dispositif Scellier.

L'assemblée pléniere a décidé que le licenciement d'un congierge n'avait pas être autorisé en assemblée par le syndicat des copropriétaires.

QUE l'omission par le syndic de recueillir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires sur la décision de procéder au licenciement des époux X..., ne constituait pas une garantie de fond, de sorte que les juges devaient se prononcer sur le motif de licenciement invoqué par l'employeur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, déclarant d'emblée le licenciement de Mme X... dépourvu de cause réelle et sérieuse au seul motif que la décision du syndic était entachée d'une irrégularité de fond tenant à l'absence de consultation de l'assemblée générale des copropriétaires, sans se prononcer sur le motif du licenciement invoqué, la cour d'appel a violé les articles L. 1232-1 et L. 1235-1 (anciennement L. 122-14-3) du code du travail 

QUE le licenciement d'un concierge est un pouvoir propre du syndic, qu'il exerce conformément aux dispositions du code du travail, de la convention collective applicable et du contrat de travail ; qu'en estimant que le licenciement de Mme X... était dépourvu de cause réelle et sérieuse dès lors qu'il était intervenu sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, pourtant prévue par le règlement de copropriété, cependant que la salariée ne pouvait se prévaloir des clauses du règlement de copropriété auquel elle n'était pas partie et dont la finalité exclusive, comme le relève d'ailleurs l'arrêt attaqué (p. 5 § 4), était non pas d'organiser les relations entre la copropriété et les concierges mais les rapports entre le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, l'article 31 du décret du 17 mars 1967 et les articles L. 1232-1 et L. 1235-1 (anciennement L. 122-14-3) du code du travail.

Arrêt n° 583 du 5 mars 2010 (08-42.843 et 08-42.844) - Cour de cassation - Assemblée plénière

Une agence immobilière avait obtenu d'un couple de propriétaires la signature d'un mandat de vente non exclusif portant sur une villa au prix de 457 000 euros net vendeur. Un mois plus tard, elle a régularisé auprès d'un candidat acquéreur un mandat de recherche d'une maison individuelle pour un budget maximum de 420 000 euros.
Ce candidat acquéreur a visité, par l'intermédiaire de l'agence, la villa objet du mandat de vente et a signé une offre d'achat de l'immeuble au prix de 460 000 euros.L'acte authentique de vente n'ayant pas été établi, l'acquéreur pressenti a ultérieurement acquis ce bien par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, à un prix inférieur.
La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 13 nov. 2007) a cru pouvoir le condamner à payer à l'agence évincée la commission de 5 % prévue par le mandat de recherche, calculée sur la base du prix effectif d'achat, en affirmant que : "lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de l'acquérir fait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite avec un autre mandataire du vendeur, l'opération est effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier "
La Cour de cassation censure cette décision et énonce, au visa de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition.
   Cass. 1re civ., 25 nov. 2010, n° 08-12432 

Une ordonnance portant adaptation du droit des entreprises en difficulté et des procédures de traitement des situations de surendettement à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) a été présentée en conseil des ministres. Ce texte parachève le dispositif institué par la loi du 15 juin 2010 relative à l'EIRL, et prévoit qu'en cas de difficulté, la procédure qui vise un patrimoine affecté à une activité professionnelle n'atteint que ce seul patrimoine. Ainsi, en cas de liquidation judiciaire visant un patrimoine affecté d'un EIRL, son patrimoine non affecté sera préservé. Par ailleurs, l'ordonnance lui ouvre l'accès aux procédures de traitement des situations de surendettement au titre de son patrimoine non affecté, si cette situation résulte exclusivement de dettes non professionnelles.
   SourceCons. min., 8 déc. 2010, communiqué